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行業專家獨家解讀《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》
2016-09-27 21:22:51 作者: 來源: 點擊數:

董蘇華 住建部中國城市規劃設計研究院教授級高工

該《通知》是國土和規劃部門首次就停車場規劃和用地問題發出的文件,體現了“多規合一”的思想。

《通知》進一步重申了停車場專項規劃的重要意義,以及編制停車場專項規劃應注意的問題。強調了對于老舊居住區等停車設施供需矛盾突出的重點區域,應結合片區停車綜合改善方案,合理確定停車方式和停車規模,指出了城市停車問題的難點所在。

《通知》結合我國城市用地緊張的現狀和集約化用地的政策。明確提出可充分結合城市地下空間規劃,利用地下空間分層規劃停車設施,符合國情,具有現實意義。

《通知》鼓勵超配建停車場和增建公共停車場。我國台灣和日本對于開發商在滿足配建停車場指標的基礎上,超額配建的停車位有一定的鼓勵政策,如容積率獎勵等。

今後,國土部門將開始編制停車場供地計劃,並細化停車場供地政策,這充分說明以往停車場用地辦理的種種困難在政策層面得到充分重視,相信隨著各地政府相關細則的制定落實,城市停車産業將迎來新的局面。


程世東 國家發改委綜合運輸研究所城市交通室主任

前幾天,住建部、國土資源部聯合發布了《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》(以下簡稱《通知》),這是繼去年國務院各部門密集發布停車政策後的又一重要補充。至此爲止,可以說國家層面的停車政策體系基本完善。既有七部委聯合發布的相對綜合性的《關于加強城市停車設施建設的指導意見》,也有各部委分別發布的專項政策,分別涉及到規劃編制、土地、投融資、價格以及管理等各個方面。

該《通知》除了在規劃編制、建設重點等方面進行了進一步的強調和明確外,最重要的是解決了土地問題,尤其是土地的分層出讓政策。土地的分層出讓是更好利用土地資源的關鍵,不僅僅在停車領域,僅在交通行業,軌道交通站點、交通樞紐綜合開發等很多領域都迫切需要土地分層出讓政策,但真正能夠突破、確定在停車領域進行實施該《通知》應該說是第一個。這在很大程度上解決了停車建設的土地問題,因爲畢竟當前能夠專門用于停車的土地少之又少,尤其是停車供求矛盾突出的城市中心城區、老舊小區,未來停車建設更多的可能是利用現有其他土地資源的地上地下空間。

該《通知》另外一個突破是明確了停車場的産權以及所有權、使用權的抵押問題。《通知》明確規定“停車場權利人可以依法向停車場所在地的不動産登記機構申請辦理不動産登記手續”。在這以前,停車場建設一直受到停車場産權不明確的困擾,融資難度大,社會資本不願、不敢進行投資建設,産權的確定使得停車場建設更有可能、更加簡單的通過各種形式進行融資,是推動停車産業化的必須。

《通知》還有一個值得肯定的地方就是強調了“明確公共停車場規劃審批條件”。停車場規劃建設涉及發改、國土、規劃、消防、質檢、工商、稅務等多個部門。目前投資主體要想投資建設一個停車場,大部分不清楚需要到什麽部門、辦理什麽手續,不知道每個環節需要什麽資料,不知道各方面需要滿足何種條件和標准。因此,制定停車設施投資建設流程、明確各方面應達到的標准與條件是首要任務。在此基礎上,再增強政府服務職能,通過聯合辦公等形式,提高停車設施投資建設的審批效率。當然,限于這兩個部門的職能,該《通知》只強調了規劃審批條件,希望各城市在推進實施的過程中,明確規劃和投資建設以及運營管理的條件,讓投資主體清楚明白、心中有數。


徐道睦 全國道路停車行業聯盟輪值主席

政策的出台是停車行業的重大利好,體現了國家對停車産業化的重視程度,而且與此前已出台的幾項政策相比,這次的政策更加細化,更有助于政策落地。《通知》裏提到的嚴格實施停車專項規劃、允許配建20%的商業面積、超配建停車場給予容積率獎勵、自有用地增建可不改變土地性質、簡化建設規劃審批等,都對推動停車設施建設有著積極意義。另外,《通知》中提到的資源普查可以摸清每個城市的合法停車資源現狀,爲地方政府制定停車政策提供依據,是非常必要的一項工作,希望住建部門下一步能大力推進這項工作的開展。

《通知》中也存在與其他法規相矛盾的地方,比如停車場土地租賃期限的問題,《通知》中規定,“以租賃方式供應土地的,最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年限”。我國法律規定,商業土地使用年限最高爲40年,而土地租賃最長不超過20年,那麽如果按本《通知》的規定,假設要租賃40年的商業土地,可以簽40年的土地租賃合同嗎?

另外,《通知》中還存在一些不足。

一是停車場産權的認定還是很模糊,而且沒有提及《指導意見》裏提到的分層産權確權問題。停車産業化歸根到底是要讓停車場市場化、商業化,可以自由交易,那麽産權的確定就是市場化的根本。如果産權規定模糊,地方政府在停車場確權時沒有依據,不敢越線審批,無形中就會阻礙停車産業化的發展。

二是缺乏專門針對停車場規劃設計的國家標准。《通知》中多處提到在符合日照、消防、綠化、環保、安全等要求的前提下進行增建、簡化審批等工作,但是目前在車庫規劃設計方面,只有《車庫建築設計規範》和《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規範》兩項標准,在停車場的容積率、綠化、安全、空氣質量、外牆要求等方面缺少國家規範或標准,地方各個部門在審批時沒有統一的依據,只能套用其他辦公建築或住宅建築的標准,而這些標准並不完全適用于停車場建築,這也成爲阻礙停車産業化發展的一個實際因素。此外,現有的這兩項國家和行業標准,盡管修訂年份較新,但裏面的標准數據還是比較陳舊,甚至連停車場內的人行道、報警按鈕等關系到人身安全的內容也一點沒涉及,對于在停車場內增加經營設施,哪些可以經營(少水/無水洗車、汽車美容等),哪些不可以(食品零售等),也沒有任何規定。

總之,國家推進停車産業化的政策要想真正落地,還需更細化的配套政策和停車場規劃設計方面的更加全面的國家標准。如果能真正做到産業化、市場化,有些鼓勵政策反而不需要了,就像房地産市場化後,從來不需要政府發債券或任何專項基金,反而要時時壓制投資。所以,抓住停車産業化的關鍵因素是要做好頂層設計。


鄭浩南 武漢市交通規劃設計有限公司設計部部長

《通知》在鼓勵停車場建設的執行操作層面給出了十分具體的意見,整體而言,土地供應更靈活、建設形式更多樣、産權政策更明確、運營管理更開放,對推進停車産業化發展、改善城市停車狀況有很強的指導意義。

《通知》落實的過程中,還需地方政府對有些內容進一步明確和細化。比如,建設用地征收的具體規模以及資金來源,閑置土地的認定和用地性質的兼容問題,租賃土地建設停車場的具體管理辦法,針對超配停車位項目容積率獎勵的實施細則,聯席會議的程序合法性以及召集主體等。


曹文偉 彙泊停車管理有限公司CEO

我認爲,《通知》對行業的促進作用主要體現在以下五個方面:

1、分層規劃停車設施,促進城市建設用地複合利用,從源頭上增加了停車用地的供給。如果建設成本合理,該政策可以有效推動城市停車位的增加,尤其是對那些地下空間開發尚不充分的大城市核心區域,具有較大的實踐價值。

2、政策明確了停車場用地的性質,鼓勵停車産業化,並允許配建不超過20%的商業面積。這將有效推動停車場項目的獨立建設和産權確認,有利于鼓勵社會資本投資建設停車場項目。

3、城市停車位稀缺,一個重要的原因是停車位建設成本與收益水平不相匹配,開發商沒有積極性去按照需求超配建設停車位,本政策通過“容積率獎勵”的辦法將在一定程度上促進部分項目的停車位建設。

4、政策再次明確了簡化停車場建設規劃審批,並對個別事項的簡化方式做了明確說明。

5、“促進各類經營性停車場企業化、專業化經營”對停車行業的發展至關重要。停車行業是一個看似“低門檻”的行業,但如果忽略了專業化的要求,停車行業將會魚龍混雜,不利于城市管理。如果路內停車泊位和政府投資公共停車泊位能夠通過服務外包或特許經營的方式,委托彙泊停車、陽光海天等專業公司進行運營管理,不但可以幫助政府節約成本,而且可以較大程度的提高停車服務質量,提升城市形象。

希望各地方政府在制定具體的實施辦法時能細化補充以下兩點內容:

1、地方政府可以在跨部門商議和協調的基礎上,進一步明確停車場建設項目的審批事項、審批流程、審批主體和審批時限等,讓投資人有章可循,有法可依,從而推動社會資本更加高效地參與停車場項目的投資建設。隨著産業的發展,逐步調整完善審批內容,對于未明確的需要審批的事項,可以暫行不審批。

2、對于土地分層規劃用于建設停車設施的項目,通常而言,由于地下工程較多,項目整體建設成本較高,政府針對該類項目可以制定相應的成本分攤方式、補貼辦法和獎勵辦法等。


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